Comment conjuguer la justice sociale et le logement ?
Par définition : la justice sociale est fondée sur l’égalité des droits pour tous les peuples et la possibilité pour tous les êtres humains sans discrimination de bénéficier du progrès économique et social partout dans le monde. (1)
La justice sociale est l’un des sujets majeurs portés par les 17 Objectifs de Développement Durable (ODD) établis par les États membres des Nations Unies. Ils sont un appel à l’action pour parvenir à un monde meilleur et plus durable pour tous, à l’horizon 2030. Les ODD sont interconnectés afin de répondre aux défis mondiaux auxquels nous sommes confrontés : pauvreté, inégalité, changement climatique, dégradation de notre environnement, prospérité, paix et justice. (2)
Il est intéressant de se pencher sur le modèle économique alternatif de Kate Raworth pour connecter le thème de la justice sociale à celui du logement.
La Théorie du Donut
La théorie du donut de Kate Raworth est un modèle économique alternatif qui cherche à réconcilier les besoins de l’humanité avec les limites écologiques de la planète. Ainsi, le modèle du donut met en évidence les limites planétaires, représentées par la bordure extérieure d’un donut – qui indique les limites environnementales que nous ne devrions pas dépasser – et les besoins humains, représentés par la bordure intérieure du même donut – qui indique les besoins de base en matière de santé, d’éducation, de nourriture, d’eau potable, d’énergie et d’égalité de genre.
La théorie du donut est donc étroitement liée à la justice sociale. En effet, elle souligne que les besoins humains doivent être satisfaits pour que chacun puisse mener une vie digne, tandis que les limites planétaires doivent être respectées pour protéger la santé de la planète et assurer sa durabilité. Ainsi, la justice sociale implique de répondre aux besoins de base de tous les individus, tout en veillant à ne pas dépasser les limites planétaires.
La justice sociale et le logement pour tous sont intimement liés, car le logement est un besoin fondamental de l’être humain. Ainsi, l’accès à un logement décent et abordable est une condition essentielle pour garantir l’égalité des chances et la dignité humaine pour tous.
Cela se concrétise par un accès à un logement de qualité adapté à ses besoins, un environnement sain et sécurisé. C’est une démarche qui implique de mettre en place des politiques publiques efficaces ou des actions menées par des acteurs économiques et associatifs. Autant de parties prenantes qui œuvrent pour garantir l’accès à un logement abordable pour tous, notamment pour les personnes les plus vulnérables, telles que les personnes sans domicile fixe, les familles à faible revenu, les personnes âgées et les personnes en situation de handicap.
Comment définir un logement qui répondrait aux critères de justice sociale ?
Plusieurs critères peuvent être pris en compte pour définir un logement qui intègre les principes de justice sociale :
- L’accessibilité financière : le coût du logement est souvent l’élément qui ne permet pas l’accès aux logements décents.
- L’inclusion sociale : le logement est souvent considéré comme un facteur clé pour l’intégration sociale. Pour promouvoir la justice sociale, les logements doivent être situés dans des quartiers inclusifs, offrant des opportunités égales pour tous les habitants en termes d’éducation, de santé, de transports, de services et d’emplois.
- La qualité de vie : un logement décent doit offrir un niveau de confort minimal, notamment en termes de salubrité, d’espace, d’intimité et de sécurité. Promouvoir la justice sociale implique de veiller à ce que tous les logements soient conformes aux normes de qualité minimales.
- La durabilité environnementale : la justice sociale ne peut être réalisée sans tenir compte des enjeux environnementaux. Les politiques de logement doivent être durables, c’est-à-dire respectueuses de l’environnement et capables de répondre aux défis climatiques actuels et futurs. Ainsi, les constructions neuves doivent appliquer la Réglementation Environnementale 2020, et les logements « anciens » doivent répondre aux prérogatives de la loi Climat et Résilience.
Focus sur le logement social
Les logements sociaux en France sont soumis à des règles de construction, de gestion et d’attributions précises fixées par l’Etat. Les loyers appliqués à ces logements sont réglementés et l’accès dépend des ressources maximales des futurs occupants. En effet, les logements sociaux permettent aux ménages modestes de bénéficier de loyers inférieurs à ceux appliqués au parc immobilier privé.
Une location à visée sociale s’inscrit donc dans un cadre défini : le montant des loyers est plafonné et le locataire doit passer par une commission d’attribution qui étudie son dossier selon des critères précis. Le plafond de ses revenus est le critère numéro 1 car l’accès au logement social est conditionné à des ressources maximales.
En France, il existe plusieurs catégories de logements sociaux, classées en fonction des prêts et subventions obtenus par les opérateurs immobiliers lors de la construction de l’immeuble.
Suivant la catégorie de logement social, le plafond de revenu pris en compte pour avoir accès au logement diffère. Il existe donc plusieurs paliers de plafonds progressifs correspondant à trois paliers de loyer : plus le loyer est élevé, plus le plafond des revenus du ménage est élevé.
- PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) réservé aux personnes en grande précarité cumulant des difficultés sociales et économiques. Les loyers varient entre 4,56 €/m2 et 5,97 €/m2 selon les régions.
- PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) équivaut aux HLM traditionnelles, représentant plus de 80 % des logements sociaux en France. Les loyers varient entre 5,14 €/m2 et 6,70 €/m2 selon les zones.
- PLS (Prêt Locatif Social) qui finance principalement des logements où le marché de l’immobilier est le plus tendu (zone A et A bis correspondant à Paris et 29 communes de la petite couronne). (3)
- PLI (Prêt Locatif Intermédiaire)
Présentation des agréments et des dispositifs du logement social non exhaustive.
Quelques chiffres clés sur les logements sociaux en France
Parmi les nombreux chiffres disponibles liés aux enjeux du (mal) logement en France, on retrouve les chiffres suivants :
- On estime que 70 % des foyers français répondent aux critères de logements conventionnés sociaux.
En effet, les logements sociaux ne sont pas uniquement réservés aux petits revenus et aux foyers les plus modestes. 70% de la population éligible, correspond à 18 millions de ménages alors qu’on ne compte que 4,5 millions de logements sociaux en France. (4) - Pour remédier à ce manque de logements accessible et satisfaire l’accroissement naturel de la demande, 500 000 logements par an devraient être crées en France (source Le mythe du million de logements manquants, Emmanuel Clausel, janvier 2014).
- D’ici à 2025, le gouvernement relève la part de logements sociaux des communes de plus de 3 000 habitants de 20 % à 25 %. Pour y parvenir, environ 150 000 logements sociaux devront être construits chaque année.
Ces quelques chiffres montrent une réelle distorsion entre l’offre et la demande en logements sociaux en France. Celle-ci est faible comparée au besoin grandissant de logements sociaux. Afin de pallier à ce manque et faire face aux inégalités, des associations et entreprises s’approprient ce sujet pour rendre le logement accessible à tous.
Les acteurs qui rendent le logement accessible à tous en France
Habitat et humanisme : l’insertion sociale par le logement
Habitat et Humanisme est un acteur de l’immobilier reconnu d’utilité publique qui agit en faveur du logement, de l’insertion et de la re création du lien social.
Son originalité tient à son ouverture à toutes les personnes socialement fragilisées. Ainsi, dès le début, le mouvement s’est engagé dans l’insertion par le logement et l’aide aux personnes dans le besoin.
L’association propose plusieurs types de biens : des logements individuels, des pensions de famille, des habitats intergénérationnels, des EHPAD et des centres d’hébergement d’urgence et d’accueil des réfugiés.
Habitat et Humanisme privilégie des logements situés au cœur des villes, dans des quartiers équilibrés, et développe des espaces solidaires propices à la création de liens à l’échelle d’un quartier. L’insertion sociale se fait également grâce à l’accompagnement des personnes logées en les aidant à retrouver confiance, autonomie, et à re-tisser des liens sociaux.
La fondation propose aux propriétaires bailleurs de mettre à disposition leur logement en faveur de personnes fragilisées. Habitat & Humanisme a développer des « formules » pour accompagner chaque propriétaire souhaitant donner une dimension solidaire à son logement. Elle permet de centraliser un grand nombre d’outils, de mécanismes fiscaux, d’aide à la rénovation et de garanties locatives en faveur du bailleur. Ainsi, 80 % des loyers pratiqués sont sécurisés : une caution apporte une couverture locative sur les impayés de loyer à hauteur de trente-six mois et le risque éventuel de dégradation sur deux ans.
En 35 ans, la fondation lyonnaise a créé un fort maillage du territoire en étant présente sur près de 85 départements et recense également 1 agence en Belgique et 1 au Luxembourg.
Aujourd’hui, Habitat et Humanisme compte plus de 10 000 logements, 1 600 places d’accueil d’urgence, accueil 2 600 personnes en centre de réfugiés et 800 personnes en EPHAD. Enfin, Habitat et Humanisme possède 2 sociétés foncières qui font appels à l’investissement solidaire. (5)
Appart & Sens : l’agence immobilière responsable et solidaire
Appart & Sens est une agence immobilière qui propose une vision nouvelle de la gestion immobilière plus humaine et citoyenne. Cette démarche novatrice souhaite donner une chance aux personnes victimes de discriminations – face à l’accès au logement – de trouver un appartement, tout en garantissant au propriétaire le paiement du loyer et le respect de son bien.
Les personnes confrontées à cette discrimination sont celles qui ont la possibilité de payer leur loyer mais qui ne trouvent pas de logement en raison de leur profil souvent qualifié de “non fiable”: jeune entrepreneur, travailleurs en intérim, auto-entrepreneurs, familles monoparentales, personnes issues de l’immigration ou encore seniors.
L’approche de l’agence s’inscrit dans une gouvernance participative où les propriétaires et locataires font partie d’un comité collaboratif. Il permet de développer l’agence tout en favorisant et en renforçant les échanges entre les locataires et les propriétaires.
Aujourd’hui, Appart & Sens compte 250 adultes logés et 93 propriétaires engagés. Appart & Sens propose également des biens à la vente, pour les personnes qui souhaiteraient effectuer un investissement responsable et solidaire. La démarche d’Appart & Sens a su convaincre plusieurs organismes du secteur immobilier qui apportent leur soutien, c’est le cas de la Fédération Nationale de l’Immobilier, du Mouvement des Entrepreneurs Sociaux ou encore de la Fondation Emergences.
Grâce à son concept, Appart & Sens a obtenu l’agrément ESUS (Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale), marqueur d’un engagement social très fort. (6) Cet agrément s’inscrit dans le cadre de la loi relative à l’économie sociale et solidaire et permet à Appart & Sens de bénéficier d’aides et de financements de l’épargne solidaire. (7)
Vivre et Habiter : Économie Sociale et Solidaire (ESS) au service du logement
Vivre et Habiter œuvre à améliorer les conditions de vie des personnes et à accéder au logement.
Son rôle est d’analyser la situation des foyers, de réaliser un diagnostic résidentiel personnalisé, sur la base des revenus et de la composition familiale, pour présenter les solutions locatives adaptées aux besoins du foyer. Son travail s’oriente donc autour de 3 axes complémentaires :
- Évaluer la situation du foyer ;
- Informer le bénéficiaire sur ses droits en termes de logement sur le parc immobilier social et intermédiaire – ou d’accession à la propriété ;
- Accompagner le foyer grâce au réseau de bailleurs partenaires de Vivre et Habiter.
L’entreprise s’adresse aussi bien aux particuliers, aux entreprises qui souhaitent accompagner leurs salariés dans la quête d’un logement, aux bailleurs qui veulent optimiser leur parc immobilier et aux collectivités pour les aider à améliorer la qualité de prise en charge.
Vivre et Habiter est une entreprise qui fait partie de l’Économie Sociale et Solidaire (ESS) et bénéficie de l’agrément ESUS (Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale). Son objectif principal est l’utilité sociale. (8)
Promouvoir la justice sociale dans le domaine du logement pour tous implique de garantir l’accès à des logements abordables, de favoriser l’inclusion sociale, de garantir la qualité de vie et de promouvoir la durabilité environnementale.
Les investisseurs privés peuvent se tourner vers des acteurs – souvent issus de l’Economie Sociale et Solidaire – pour trouver des solutions concrètes et pour réaliser des investissements responsables et solidaires.
- Habitat et Humanisme aide plusieurs profils de personnes (personnes âgées, famille, migrants..) à accéder au logement et les accompagne pour la réinsertion sociale et tisser des liens sociaux.
- Appart & Sens donne une chance aux personnes solvables exclues du parc locatif traditionnel – en raison de leur profil – d’accéder au logement, en proposant des biens à la location en zone tendue tout en maîtrisant le niveau de loyer.
- Vivre & Habiter donne de la visibilité sur les droits aux logements pour les foyers modestes et la classe moyenne en leur offrant la possibilité d’accéder à un logement social ou intermédiaire.
Pour en savoir plus sur l’Investissement Immobilier Social et sur le Bail Réel Solidaire.