Donner du sens à son investissement immobilier avec une approche sociale
Cet article s’adresse à celles et à ceux qui aimeraient donner du sens à leur patrimoine lorsque vient le moment de réaliser un investissement immobilier. En effet, de nombreuses raisons peuvent ralentir ce projet voire le stopper. Peut-on concilier un investissement à la fois « socialement responsable » et économiquement rentable ? Peut-on retrouver tous les « fondamentaux » d’un projet immobilier sécurisé ? Emplacement ? Qualité du bâtiment ? Architecture ? Prix de vente ?
Pour répondre à ces questions, il parait nécessaire de
- définir la notion de « logement social ». Vous serez étonnés la proportion de la population française éligible, mais également des architectures de qualité proposées.
- de découvrir les schémas d’investissement rendant attractifs l’habitat social tant sur le volet fiscal, financier, patrimonial que de la gestion locative.
Vous découvrirez également de nombreuses solutions et différents montages permettant de réaliser un investissement immobilier « social ».
1/ Louer social : une démarche qui relève uniquement d’un idéal ?
Soyons francs : décider de mettre son appartement en location sous convention sociale relève tout d’abord d’une conviction forte de la part du propriétaire.
Car la première vision qui s’impose est celle de quartiers uniquement composés d’immeubles de 5 à 20 étages construits précipitamment entre les années 50 et 70 pour répondre aux besoins urgents de logements. Au sortir de la seconde guerre mondiale, de nombreuses villes (dont certaines bombardées) nécessitaient de recréer de l’habitation. L’usage du béton a révolutionné la construction. Associé à la vision de « zonage » de Le Corbusier, des îlots peuplés d’immeubles ont ainsi été construits, proposant des habitations à loyers modérés : les HLM (1).
Pourtant, l’habitat qualifié de « social » présente aujourd’hui un nouveau visage. Des facettes d’habitation très éloignées des ZUP. Des outils et des dispositifs ont été mis en place par le gouvernement à la fois pour permettre aux investisseurs (bailleurs) privés de devenir des acteurs du « logement à prix accessible » et de « dézoner » l’habitat social. C’est un véritable enjeu pour l’Etat et pour chaque collectivité, de mener cette nouvelle politique d’urbanisme.
2/ Démystifier le terme social
Commençons par qualifier le logement social. Celui-ci vient naturellement par opposition au logement avec loyer « de marché » ou « libre » : un loyer fixé par l’offre et la demande. Comment ce prix « libre » est-il déterminé ? En fonction de l’emplacement de l’appartement, d’une offre immobilière forte ou faible sur ce secteur, du nombre de pièces, de la surface habitable, des prestations, de son orientation géographique, de la rénovation plus ou moins récente, de l’état général de la copropriété… C’est un prix qui est fixé « unilatéralement » par le propriétaire puis qui sera corrigé (si nécessaire) à la baisse si le propriétaire constate que le logement qu’il propose à la location ne trouve pas preneur. C’est la fameuse loi de l’offre et de la demande. Le propriétaire sera également regardant sur les capacités financières du futur locataire à pouvoir payer son loyer avec régularité et éventuellement, solliciter des garants.
Une location sous convention (à visée sociale), s’inscrit dans un cadre définit qui n’est pas fixé par le marché, mais par l’Etat : le montant des loyers est plafonné et les locataires ayant accès aux logements doivent répondre à des critères de ressources financières. Nous avons là les 2 principes qualifiant le logement conventionné.
Nous allons ici croiser 3 chiffres essentiels qui permettent de mettre en lumière les enjeux du logement en France, mais également de comprendre les mesures d’accompagnement financier et fiscal en faveur des bailleurs sociaux :
- 73% des foyers français répondent aux critères de logements conventionnés social ou intermédiaire (Ministère de la Cohésion des Territoires) – rappelons que le salaire médian par ménage en France est de 21 000€/an (2)
- Il faudrait réaliser près de 500 000 logements par an pour satisfaire à l’accroissement naturel de la demande (3)
- Le Gouvernement a décidé de relever de 20% à 25% le pourcentage de logements sociaux des communes de plus de 3.000 habitants d’ici 2025. Pour y parvenir, environ 150.000 logements sociaux devront être construits chaque année.
S’inscrire dans une dynamique d’investissement immobilier avec des loyers à prix modérés, répond à un besoin réel et structurel de logements en France.
3/ Investir au sein d’un immeuble neuf : quelles sont les possibilités et quels avantages économiques ?
La plupart des immeubles neufs, construits par des promoteurs nationaux (Nexity, Vinci, Bouygues …) ou régionaux, proposent des appartements en résidence principale, en investissement locatif dit « Pinel », ainsi que des appartements qui rentreront dans le quota social imposé par les collectivités. Ces appartements peuvent être soit vendus directement aux bailleurs sociaux institutionnels (OPH, ESH), soit être proposés aux investisseurs privés avec des conditions préférentielles (voir paragraphe PLS) ou être commercialisés en Usufruit Locatif Social (voir paragraphe Nue-Propriété).
Détaillons les 2 derniers mécanismes qui intéressent tout investisseur immobilier ayant une sensibilité sociale.
3.1 – Achat dans un immeuble neuf mixte en PLS
La plupart des immeubles neufs mis en commercialisation par les promoteurs nationaux, régionaux ou locaux, permettent l’acquisition d’un appartement avec une convention PLS (ou PLAI/PLUS). Le schéma d’investisseur locatif présente de nombreux atouts :
- Une TVA à taux réduit de 10% au lieu de 20%. Un prix de vente qui est donc diminué par rapport à la grille de prix « tout public ». Le taux peut être abaissé à 5,5% en PLAI/PLUS
- Une exonération de la taxe foncière pour une durée de 15 à 25 ans
- Un taux de prêt plus avantageux puisqu’il est indexé sur le taux du livret A pour 50% du montant de l’appartement minimum.
Ce sont de nombreux éléments économiques qui s’appliquent dès le début de l’opération avec une baisse de prix (effet TVA), et tout au long de la conservation de l’appartement qui sera mis en location.
Quelles en sont les contreparties pour le propriétaire ?
- L’appartement doit être loué non meublé et faire l’objet d’une résidence principale pour le locataire (pas de location saisonnière par exemple)
- Le loyer est plafonné
- Les revenus du foyer sont plafonnés suivant la grille ici
- Le bail doit être d’une durée minimum de 6 ans – durée d’engagement locatif de 15 ans
On constate que la catégorie dite « PLS » correspond à des ménages qui – compte tenu de leur revenu – ne peuvent pas avoir accès aux résidences HLM, et rencontrent des difficultés d’accès aux logements de marché. C’est donc un « entre deux » permettant de répondre à un vrai besoin de logements et proposant de nombreux avantages économiques.
Deux autres catégories de logements sociaux « temporaires » sont également possibles : PLAI et PLUS.
3.2 – Un prix réduit de 30 à 50% en nue-propriété
Retrouvons nos immeubles neufs construits par des promoteurs nationaux ou régionaux. Les appartements peuvent avoir plusieurs utilisations : résidence principale pour des propriétaires occupants, investissement locatif en Pinel, en meublé pour ceux qui le souhaitent. Mais pour quelques immeubles, le quota social peut être apporté par un schéma appelé démembrement temporaire de propriété.
Quelques appartements, plutôt que d’être proposés en « PLS » auprès des investisseurs privés, ou d’être vendus directement à des bailleurs institutionnels, seront « démembrés ». Un terme technique issu du code civil qui fait intervenir 2 acteurs pour un même appartement :
- Un particulier qui se portera propriétaire des murs de l’appartement – le nu propriétaire
- Un bailleur social institutionnel qui se portera acquéreur du droit d’usage de l’appartement : mise en location, perception des loyers. C’est l’usufruitier.
Ce schéma innovant créé il y a près 20 ans par la société PERL, apporte des avantages à de nombreux niveaux :
- La durée de démembrement est connue à l’avance. Elle est de 15 ans minimum
- L’appartement ne génère pas de loyers pour l’investisseur mais en lui procure en contre partie :
- une diminution du prix de 30 à 50% de sa valeur de marché (en fonction de la durée de l’opération)
- un appartement qui ne produit aucune charge (travaux parties privatives et parties communes), pas de taxe (dont la taxe foncière), pas d’imposition (IFI).
A l’issu des 15 années, l’investisseur devient automatiquement et gratuitement « plein propriétaire » de l’appartement. Il pourra en jouir comme il souhaite (vendre, louer, occuper, transmettre).
L’investissement en « nue-propriété » est une offre assez rare, mais elle présente un véritable intérêt pour les particuliers qui souhaitent acheter un appartement sans contrainte, ni fiscalité (expatrié par exemple). De nombreux éléments balisent ce modèle d’investissement en le rendant sécurisé à bien des égards :
- Le code civil
- Une convention / un contrat entre les parties pour la répartition des charges et les obligations du bailleur social envers l’investisseur nu propriétaire : entretien de l’immeuble, remise en état d’habilité du logement avant restitution à l’investisseur, souscription aux polices d’assurances etc …
- La loi ENL qui gère la relation entre le Locataire/Bailleur/Investisseur à la fin de l’opération.
Des investissements temporairement sociaux
Les 2 schémas d’investissement présentés (PLS et Nue Propriété ) ont pour point commun l’effet «temporaire» . En effet, à l’issue d’une période déterminée à l’avance, l’appartement revient dans le marché de la location classique si le propriétaire le souhaite. Il n’y a pas d’effet irréversible. Ce sont 2 mécanismes d’investissement immobilier qui permettent de répondre aux obligations de mixité sociale de 25% des collectivités (et des promoteurs au sein de leur résidence) pour une durée limitée dans le temps.
4/ Immeubles anciens : les possibilité et opportunités
4.1 – Parc immobilier des OPH/ESH : 20 à 30 % moins cher
Il utile de rappeler que les bailleurs institutionnels sociaux se séparent également d’une partie de leurs parcs locatifs. La vente de leur patrimoine immobilier leur permet ainsi de recréer des résidences neuves pour poursuivre leur action d’utilité publique. Ces logements, qu’ils soient dans un collectif (immeuble) ou individuel (maison), sont généralement vendus avec une baisse de prix de l’ordre de 20 à 30% par rapport au prix du marché. Il y a donc un avantage immédiat à l’achat.
Ce schéma d’acquisition est plutôt sollicité par les locataires de ces appartements, mais il est également ouvert aux investisseurs privés. Une vigilance particulière doit être portée sur l’état général de la copropriété : frais de copro et travaux à envisager dans les 10 ans.
4.2 – Associer rénovation, location sociale et optimisation patrimoniale : Malraux, Monument Historique et Déficit Foncier
L’Etat propose pour les propriétaires/investisseurs qui réalisent des travaux en vue de rénover leurs appartements locatifs, des aides économiques et coups de pouce fiscaux, dès lors que ces logements seront proposés avec une convention locative sociale.
Rappelons que l’on estime à plus de 1 million le nombre de logements qui mériteraient une rénovation et pourraient ainsi participer à absorber le besoin locatif national. Ainsi, lors de la rénovation, le propriétaire peut solliciter l’ANAH – Agence Nationale de l’Habitat pour :
- Signer une convention de location à loyer modéré (6 ans, 9 ans, 12 ans à 15 ans). Les 3 niveaux de conventionnement sont « Intermédiaire », « Social » et « Très Social ». A chaque niveau un prix de location au m² est déterminé ainsi que le plafond de revenu des locataires. Plafonds de revenus par catégorie à découvrir ici. Plafonds de loyer par zone à découvrir ici.
- Bénéficier d’une subvention de la part de l’ANAH qui sera versée dans les 6 mois à 12 qui suivent la mise en location de l’appartement
- Bénéficier d’un abattement sur les loyers de 15 à 85% via le dispositif Cosse (conditions à retrouver ici )
Malraux Deficit Foncier et Monument Historique
Il est possible d’associer cette démarche de convention ANAH avec des investissements immobiliers plutôt prestigieux : Malraux, Déficit Foncier et Monuments Historiques. Voilà qui permet de conjuguer conservation du patrimoine, rénovation de bâtiments anciens, approche sociale et optimisation patrimoniale.
En règle générale, les appartements bénéficiant d’une convention avec l’ANAH sont déterminés avant la mise en commercialisation des immeubles Malraux et Monuments Historiques, ce qui permet de connaitre rapidement les conditions de location, la subvention prévisionnelle et l’éligibilité au dispositif Cosse. Un schéma qui a le mérite d’être « clé en main » avec l’accompagnement d’un cabinet juridique pour réaliser toutes les démarches pour le compte de l’investisseur – sans coût supplémentaire.
NOUVEAUTE : depuis le 1er mars 2022, le dispositif Cosse devient Loc’Avantages. Pour tout savoir sur ce schéma plus attractive rendez-vous ici : https://www.orama-patrimoine.fr/louer-abordable/
L’acquisition d’un appartement au sein d’un immeuble rénové en cœur de ville, qui s’inscrit dans une location à vocation sociale, est sans nul doute le schéma le plus vertueux d’un investissement dit « socialement responsable ».
Notes complémentaires
(1) L’épopée de l’industrialisation du bâtiment après la guerre 1939-1945 par P Pierre CHEMILLIER
(2) « La France compte 33,3 millions de logements dont 2,4 sont vacants. La population est de 64,6 millions, soit 2,08 habitants par logement en moyenne. La population augmente chaque année de 464.000 personnes. Ce qui génère un besoin naturel de 223.000 logements. Le taux de décohabitation dû aux divorces et séparations est, selon l’Insee, de 0,74 %, créant un besoin de 229.000 logements supplémentaires » Sources Les Echos
(3) Population éligible aux logements sociaux
Bailleurs sociaux : OPH > Office Public pour l’Habitat / ESH > Entreprises Sociales pour l’Habitat / SEM Immobilières
ENL : Loi d’Engagement National pour le Logement