Les 4 actualités à retenir
Les premiers signaux positifs pour « détendre » le marché immobilier
Depuis la rentrée 2023, de nombreuses annonces ont rythmé les « fil d’actualité » des réseaux Twitter (X) et Linkedin. Autant de prises de positions gouvernementales ou parlementaires ayant pour objectifs de « dégripper » le marché immobilier.
Certaines initiatives – voire décisions – apportent une véritable respiration pour les prochains mois. Seront-elles suffisantes pour relancer le secteur du neuf en fort retrait ? Il est encore trop tôt pour le dire, mais voici les principales informations à retenir et les opportunités qu’elles apportent.
Entre économie, fiscalité et marché, rappelons qu’avant tout, un projet doit répondre à des fondamentaux économiques et que ceux-ci s’alignent avec les impacts environnementaux et sociétaux.
Alors voici les 4 tendances à retenir pour espérer dégripper le marché immobilier :
- Les mesures gouvernementales
La loi Pinel
Le Zonage géographique est un élément déterminant dans l’application de la Loi Pinel. Seules les villes en zone B1, A et Abis sont concernées (la Bretagne étant un cas à part).
Depuis début octobre, 145 communes deviennent éligibles au dispositif Pinel en passant d’un zonage B2 à B1.
Quel impact pour le secteur de l’immobilier ?
Le nouveau zonage sur les projets VEFA dès 2023 permet d’enrichir l’offre de programmes aux prix bien plus attractifs. Par exemple : des logements T2 à moins de 200 000€. Une offre qui était de plus en plus rare jusqu’alors.
Par ailleurs, 55 communes basculent de la zone B1 à A. Ce nouveau découpage permet également d’améliorer le rendement locatif dans les zones où le loyer de marché était nettement supérieur au plafond Pinel qui s’exerçait préalablement.
Jusqu’à la fin de l’année 2024 (correspondant à la période de fin du dispositif Pinel), ce découpage devrait permettre de soutenir l’investissement dans l’immobilier neuf et d’encourager les projets locatifs dans les secteurs nécessitant davantage de nouveaux logements, tout en proposant des avantages fiscaux aux investisseurs. (1)
👉Pour rappel :
Le dispositif fiscal Pinel permet de réduire les impôts d’un particulier achetant un logement neuf. Il s’engage à le louer sur une durée de 6 à 12 ans tout en respectant des limites de loyers et de revenus de ses futurs locataires.
Le prêt à taux Zéro
Véritable outil pour resolvabiliser les ménages, le PTZ sera étendu : le montant alloué passe de 80K€ à 100K€. Pour certains ménages, le PTZ pourra représenter jusqu’à 50% du montant du financement global au lieu de 40%. Ainsi ce sont quelque 6 millions de Français supplémentaires qui pourront en bénéficier. (2)
Quel impact sur le secteur immobilier ? Le PTZ pourra notamment s’appliquer sur les logements neufs collectifs.
Les maisons individuelles neuves (pourtant plébiscitées lors d’un premier achat par de nombreux ménages) en sont exclues. A titre d’information, nous vous invitons à lire cet excellent article sur la maison individuelle et le phénomène d’artificialisation. Les 2 éléments n’étant pas forcément en opposition lorsqu’un aménagement sobre est pensé en amont.
👉Pour rappel : le Ministère de l’Economie définit le PTZ comme « un prêt immobilier sans frais de dossier et dont les intérêts sont à la charge de l’État, destiné à l’achat d’un logement neuf ou à réhabiliter.”
2. Stabilisation des taux de la BCE
Pour ramener l’inflation à un taux de 2%, la BCE réalisait le 14 septembre sa 10ème et sans doute dernière hausse de taux d’intérêt amenant celui-ci à 4% (vs -0,5% en juin 2022). (3)
Rappelons que cette hausse des taux est la conséquence de l’invasion de l’Ukraine par la Russie en 2022 et de la forte hausse des prix de l’énergie.
Pour en savoir plus sur le mécanisme de stabilisation des prix, découvrez l’article de Vie Publique.
3. Prêts bancaires
| 👉Pour rappel : les normes HCSF en vigueur stipulent que le plafond du taux d’endettement est fixé à 35% et que la durée d’un crédit immobilier ne peut pas dépasser 25 ans. Il s’agit actuellement de règles participant à gripper le marché immobilier et plus particulièrement le parcours résidentiel.
Breaking news : dans son article du 17 octobre, Les Echos intitulait « Les taux de crédits immobiliers devraient se stabiliser en 2024 ». Un article qui a fait beaucoup de bruit… L’économiste Michel Mouillart, responsable de l’Observatoire Crédit Logements – CSA indique un atterrissage des taux autour de 3,5% à la fin de l’année 2024. Une nouvelle qui redonne des perspectives quand on sait que la France est l’un des rares pays où l’on peut renégocier son emprunt à tout moment… (4) |
4. Ajustement des prix
Comme nous l’avons vu plus haut, le parcours résidentiel s’est enraillé : pour le dire simplement, les ménages n’étant plus solvables ne peuvent plus acheter « plus grand » et doivent conserver leur statut de locataires. Une situation qui créé une véritable tension sur le marché de la location où les nouveaux entrants (étudiants et jeunes actifs) sont les premières victimes.
Parmi les principales variables d’ajustement nous pouvons citer le taux d’emprunt, mais également les prix de vente.
Alors, qu’en est-il des prix de l’immobilier ? Alors qu’il faudrait une baisse significative pour contre-balancer la hausse des taux (pour certains de près de 20%), nous ne constatons qu’une légère inflexion des courbes pour retrouver les prix de 2022. (5)
Concernant les ventes de neufs, de nombreux opérateurs proposent actuellement des offres pour accompagner les investisseurs et ainsi resolvabiliser les acquéreurs : baisse de prix, frais de notaire offerts ou encore abondement mensuel pendant 4 ans (6).
Les infos en +
Amendement anti AirBnB > PLF 2024
Comment ne pas clôturer cet article avec les amendements déposés en octobre concernant le LMNP, et plus particulièrement l’intégration des amortissements dans le cadre du calcul de la plus value.
Après avoir perdu l’option « Censi Bouvard » en décembre 2022, le statut LMNP aurait pu perdre un de ses principaux avantages. L’amendement adopté par la commission des finances (7) n’a finalement pas été retenu dans le projet de loi de finance (PLF) 2024. Une décision qui permet de trouver de la stabilité sur les prochains mois, sur l’un des mécanismes d’investissement locatif offrant de nombreuses opportunités.
L’ultime information
Concernant 2 dispositifs fiscaux dits « dans l’ancien », le PLF2024 proroge le dispositif Denormandie jusqu’au 31/12/2024 ainsi que l’éligibilité Malraux en secteurs NPNRU et PNRQAD jusqu’au 31/12/2024.