Évolution du dispositif Pinel en Pinel +
Le dispositif de défiscalisation immobilier Pinel évolue en Pinel + au 1er janvier 2023 avec de nouvelles modalités. Il s’agit de critères de qualité d’usage et de critères environnementaux en application de la Réglementation Environnementale RE 2020.
Rappel de la loi Pinel “classique”
La loi Pinel est le principal mécanisme de défiscalisation immobilière dans le neuf. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le prix d’achat d’un logement neuf en contrepartie d’un engagement de mise en location de minimum 6 ans.
Les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Pinel classique sont les suivants :
- un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif ;
- le plafonnement du loyer et des revenus du locataire (grille imposée);
- le niveau global de performance énergétique minimal (RT2012) ;
- un logement construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande (zone A bis, A et B1) ;
- une durée de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prolongé jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant.
À compter de janvier 2023, pour conserver le taux de réduction d’impôts maximum (soit 21%) il faudra respecter les conditions de la Pinel classique mais aussi de la Pinel + (voir partie 2 de l’article). Si ces conditions ne sont pas respectées, la réduction d’impôts sera moindre et va continuer de décroître dans les années à venir. (1)
Le tableau suivant reprend le taux de réduction d’impôts en fonction de la durée de location et de l’année d’acquisition (signature de l’acte authentique) :
| Durée de location | 2022 : Taux de réduction d’impôts (en Pinel +) | 2023 : Taux de réduction d’impôts (en Pinel classique) | 2024 : Taux de réduction d’impôts(en Pinel classique) |
| 6 ans | 12% | 10,5% | 9% |
| 9 ans | 18% | 15% | 12% |
| 12 ans | 21% | 17,5% | 14% |
La Pinel +
L’objectif de la Pinel + est d’améliorer la qualité d’utilisation et l’efficacité énergétique des appartements locatifs nouvellement construits. Investir dans un logement en Pinel + c’est faire le choix d’un investissement éco responsable.
Pour bénéficier du taux de réduction d’impôts maximum, les résidences immobilières doivent répondre aux nouvelles modalités de la Pinel + :
- Le logement doit répondre à la nouvelle réglementation environnementale RE2020, pour un logement neuf acquis en 2023.
Pour les logements neufs acquis en 2024, ils devront répondre à la réglementation RE2020 et obtenir une performance énergétique classée A ou B du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).
La réglementation RE2020 – entrée en vigueur le 1er janvier 2022 – sera de plus en plus exigeante, avec trois paliers majeurs prévus en 2025, 2028 et 2031, et 3 objectifs qui sont :- renforcer les exigences de sobriété énergétique avec des bâtiments qui consomment moins et utilisent des énergies moins carbonées ;
- diminuer l’empreinte carbone des bâtiments neufs en favorisant l’utilisation des énergies renouvelables et des biomatériaux ;
- améliorer le confort des usagers en été. (2)
Afin d’atteindre ces objectifs les seuils IC énergie et IC construction évoluent.
Le tableau suivant reprend l’évolution des seuils IC énergie et IC construction pour les logements collectifs (3) :Années
Impact Carbone énergie – Impact en kg éq CO2/m SHAB Impact Carbone construction – Impact en kg éq CO2/m SHAB 2022 560 740 2025 560 650 2028 260 580 2031 260 490
Le but est de diminuer l’empreinte carbone des logements et d’aligner la promotion immobilière aux enjeux de neutralité carbone pour 2050.
- La localisation du logement joue un rôle important pour être éligible au dispositif Pinel +. Le projet devra être construit au sein de zones en “quartiers prioritaires de la ville”.
- De nouvelles conditions d’usages s’appliquent également :
– une surface habitable minimum ;
– des espaces extérieurs privatifs pour chaque logement,
– l’obligation d’avoir 2 orientations différentes pour les logements de 3 pièces et plus. (4)
Le tableau suivant reprend la superficie minimum habitable et de l’extérieur en fonction de la typologie du bien :
| 2023 | Superficie | Extérieur minimum |
| T1 | 28m² | 3m² |
| T2 | 45m² | 3m² |
| T3 | 62m² | 5m² |
| T4 | 79m² | 7m² |
| T5 | 96m² | 9m² |
En résumé, un investissement en Pinel + permet de profiter des modalités financières de la Pinel “classique” à savoir : une réduction d’impôt, investir sans apport, frais de notaire réduits, ou encore la possibilité d’être exonéré de taxe foncière. Auxquels vont s’ajouter des avantages environnementaux et sociaux : meilleures performances énergétiques, réduction de son empreinte carbone, espace extérieur, exposition etc..
Pour conclure, depuis le 1er janvier 2023 le dispositif Pinel est accessible sous 2 formes aux conditions fiscales différentes :
- Pinel + : maintien des taux de réduction d’impôts antérieurs, s’applique dans certains quartiers, prend en compte des critères énergétiques et de qualité.
- Pinel classique : taux de réduction d’impôts dégressifs.
Pour aller plus loin découvrez notre article sur la Pinel optimisé au déficit foncier.