Ce qu’il faut savoir pour investir en immobilier avec la loi Pinel

Atouts patrimoniaux

Se constituer un patrimoine immobilier en bénéficiant d’un avantage fiscal pour participer à l’investissement

Impact économique

Réduction d’impôt de 12% à 21 % en fonction de la durée de location de 6 à 12 ans | Maximum : 300 000€/an et/ou 5 500€/m²

Exemple d'acquisition

Acquisition d’un appartement T2 de 200 000€ : réduction d’impôt de 42 000€ pour 12 ans de mise en location

Où investir avec la loi Pinel ?

Lorsque vient le moment d’investir dans l’immobilier, la loi Pinel est souvent le premier dispositif qui est étudié. Reconduite jusqu’à la fin de l’année 2024, la loi Pinel permet d’investir dans un logement immobilier neuf et de bénéficier d’une économie d’impôt allant jusqu’à 6 000 euros par an.

La loi Pinel a pour objectif de soutenir la construction de logements neufs en favorisant l’investissement privé. Pour ce faire l’Etat propose une réduction d’impôt proportionnelle au montant de l’appartement acheté.

Les résidences et les logements faisant l’objet de la défiscalisation en Loi Pinel sont situés dans les zones dites « tendues ». C’est-à-dire dans les communes où la tension du marché locatif est forte.

Ainsi, on retient 3 zones éligibles en France :

  • la zone A concerne les secteurs de l’Ile-de-France, la Côte d’Azur, l’agglomération Genevoise côté français. Ainsi que les métropoles que sont Lyon, Marseille, Montpellier, Lille,
  • La zone A bis comprend Paris et 29 communes environnantes,
  • La zone B1 regroupe la grande couronne parisienne, les métropoles de plus de 250 000 habitants.

Enfin, depuis 2018 les communes classées en zones B2 et C ne sont plus éligibles à la Loi Pinel.

Pour connaître les communes éligibles : Service-Public

La réduction d’impôt avec la loi Pinel

L’investissement immobilier avec la loi Pinel permet de déduire des impôts un pourcentage du prix d’achat. La réduction est plafonnée annuellement à 300 000 euros et/ou de 5 500 euros/m2 habitable.

Le propriétaire peut choisir la durée de location, ce qui conditionnera le montant de la réduction d’impôt qui sera appliquée :

  • 6 ans d’engagement locatif : réduction d’impôt de 12% (soit 2% par an)
  • 9 ans d’engagement locatif : réduction d’impôt de 18% (soit 2% par an)
  • 12 ans d’engagement locatif : réduction d’impôt de 21% (soit 1% les 3 dernières années)

La réduction d’impôt s’applique sous forme de remboursement par l’administration fiscale. Un premier versement intervient en janvier, et le second en juin.

La réduction d’impôt est lissée sur toute la période de location (2% les 9 premières années, puis 1% les 3 dernières années). Elle s’inscrit également dans le montant global des avantages fiscaux plafonnés à 10 000 € par an.

Comment et à qui louer son bien immobilier

S’inscrire dans la loi Pinel, c’est prendre l’engagement de louer le bien immobilier pendant une certaine durée : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Il doit être mis en location au titre de résidence principale et ne doit pas être meublé. Ainsi, il n’est pas possible d’occuper son logement, de le louer à titre gratuit ou de manière saisonnière.

Les locataires des appartements doivent répondre à des plafonds de ressources. De même, les loyers pratiqués sont plafonnés en fonction de la zone (Abis, A et B1). Rappelons que l’essence même de la loi Pinel est de répondre aux besoins locatifs dans les zones tendues.

La mise en location génère des charges, qui, pour une grande partie pourra être déductible : la taxe foncière, les primes d’assurance de garanties de loyers, les frais de gestion (si le propriétaire délègue la relation avec le locataire), et bien évidemment les intérêts d’emprunt lorsqu’un crédit a été contracté. Pour en savoir plus : Déficit Foncier.

Texte officiel : Service-public

L'impact environnemental et sociétal

On estime à 1 million le nombre de logements nécessaires pour répondre à la demande locative. La construction neuve est donc l’un des canaux de création de logements des plus importants, en parallèle à celui de la rénovation.

L’impact sociétal peut être regardé sous l’angle de la Responsabilité Sociétale des Entreprises, c’est-à-dire la prise en compte des enjeux écologiques, environnementaux, sociaux et éthique de leurs activités. C’est donc la contribution des promoteurs au développement durable qui peut se mesurer grâce aux indicateurs qu’ils communiquent.

Les bâtiments neufs répondent à minima aux normes de réglementation thermique 2012. Certains promoteurs tendent vers des normes plus ambitieuses pour abaisser les consommations d’énergie ou limiter les émissions de gaz à effet de serre.

Certaines opérations bénéficient de démarches visant à associer l’habitation à la nature : présence de ruches sur les toits, de jardins potagers partagés, la récupération des eaux de pluie, la végétalisation des toitures, la production d’énergie verte par des panneaux photovoltaïques … Des initiatives qui méritent d’être soulignées dans une sélection plus responsable.

L’impact d’un tel projet est donc à multi niveaux. Il peut être renforcé lorsque les habitations bénéficient de la norme NF Habitat ou lorsque le chantier bénéficie du label HQE.

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Découvrir d’autres mécanismes de réduction d’impôt

Lorsque le zonage est respecté et qu’un appartement « ancien » fait l’objet d’une rénovation :  le dispositif Pinel peut être appliqué. Toutefois, l’appartement doit se situé dans une résidence totalement rénovée (ce qui n’est pas le cas avec la loi Denormandie). Celle-ci répondra alors aux exigences thermiques HPE. La réduction d’impôt Pinel s’appliquera sur le prix de revient de l’appartement, y compris sur les travaux.

Il y a toutefois la possibilité pour certains programmes, de proposer deux possibilités d’économie d’impôt pour la part de travaux. Certains travaux  de rénovation pourront être déclarés au titre de charges sur les revenus fonciers.  Ces travaux dits « dissociables » doivent être identifiés à la fois dans leurs natures, mais également fiscalement. En effet le contribuable pourra choisir soit de les utiliser dans le calcul de réduction d’impôt Pinel (2% chaque année sur 6 à 9 ans), soit en charge pour réduire l’assiette d’imposition.

En dehors de cette spécificité, les conditions de location et de calcul de réduction d’impôt sont identiques à la loi Pinel des appartements neufs.

Découvrir

Depuis 2018, la loi permet à des appartements « non neufs » de bénéficier d’une réduction d’impôt dans les mêmes proportions et les mêmes conditions que la Loi Pinel dans le neuf.

Cela concerne les appartements situés dans les centres-villes de 250 communes adhérentes au programme Actions Coeur de Ville ou ayant signé un accort ORT avec l’Etat.

L’acquisition d’un logement au propriétaire bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location : 6, 9 ou 12 ans > 12%, 18% ou 21%.

Le dispositif Denormandie s’applique exclusivement aux appartements « anciens » pour lesquels des travaux à visée énergétique sont réalisés et représentent au moins 25% du coût de revient de l’appartement.

Impact fiscal : réduction d’impôt jusqu’à 21% du montant de l’acquisition.

Engagement locatif : jusqu’à 12 ans, avec un plafond de loyer et un plafond de ressources du locataire.

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La loi Malraux a pour vocation de répondre aux enjeux de rénovation de bâtiments anciens situés au sein de zones géographiques déterminées : les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR), anciennement appelés secteurs sauvegardés. Il s’agit ainsi des coeurs historiques des communes.

Ainsi l’Etat accompagne les propriétaires d’immeubles éligibles Malraux à réaliser des travaux de rénovation avec un double objectif : valoriser le patrimoine architectural existant sous l’égide d’un Architecte des Bâtiments de France (ABF), et remettre sur le marché de la location des appartements souvent vétustes ou vacants.

Impact fiscal : réduction d’impôt correspondant à 30% des travaux payés au cours de l’année.

Engagement locatif : 9 ans.

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