Investir dans immobilier au sein de logements anciens rénovés avec le dispositif Denormandie

Le nouveau dispositif Denormandie propose aux investisseurs de réaliser des acquisitions au sein d’appartements rénovés. Une loi qui permet d’élargir les possibilités d’investissements immobiliers sur près de 250 communes en France avec un coup de pouce fiscal identique à la loi Pinel.

Liens utiles pour connaitre les plafonds de ressources des locataires, loyers à pratiquer en fonction des secteurs, les villes et la nature des travaux éligibles : Service Public et Economie Gouv.

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Découvrir d’autres mécanismes de réduction d’impôt

La loi Malraux a pour vocation de répondre aux enjeux de rénovation de bâtiments anciens situés au sein de zones géographiques déterminées : les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR), anciennement appelés secteurs sauvegardés. Il s’agit ainsi des cœurs historiques des communes.

Ainsi l’Etat accompagne les propriétaires d’immeubles éligibles Malraux à réaliser des travaux de rénovation avec un double objectif : valoriser le patrimoine architectural existant sous l’égide d’un Architecte des Bâtiments de France (ABF), et remettre sur le marché de la location des appartements souvent vétustes ou vacants.

  • Impact fiscal : réduction d’impôt correspondant à 30% des travaux payés au cours de l’année
  • Engagement locatif : 9 ans
  • Exemple : 280 000 € (30% foncier + 70% travaux). Réduction d’impôt de 58 800€ répartie sur 3 à 6 ans.

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L’acquisition d’un logement au sein d’une zone prédéfinie par l’Etat (A, A bis et B1) permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location : 6, 9 ou 12 ans > 12%, 18% ou 21%. La loi Pinel s’applique en grande partie aux immeubles neufs mais peut également être réalisée en Pinel ancien / rénové si l’immeuble fait l’objet d’une rénovation profonde (parties privatives et communes) et obtient les qualités de performances énergétiques requises.

C’est dans le même esprit que le dispositif Denormandie fonctionne avec un zonage représentant près de 250 communes (Actions cœur de ville et ORT), et l’obligation de travaux à visée énergétique qui doivent représenter au moins 25% du coût de revient de l’appartement.

  • Impact fiscal : réduction d’impôt jusqu’à 21% du montant de l’acquisition
  • Engagement locatif : jusqu’à 12 ans, avec un plafond de loyer en fonction du zonage, et plafond de ressources du locataire.

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Lorsque le zonage est respecté et qu’un appartement ancien fait l’objet d’une rénovation profonde en vue de répondre aux exigences thermiques pour être éligible à la loi Pinel, certains travaux peuvent être déclarés au titre de charges sur les revenus fonciers.

Ces travaux dits « dissociables » doivent être identifiés à la fois dans leurs natures, mais également fiscalement puisque le contribuable pourra choisir soit de les utiliser dans le calcul de réduction d’impôt Pinel (2% chaque année sur 6 à 9 ans), soit en charge pour réduire l’assiette d’imposition.

En dehors de cette spécificité, les conditions de location et de calcul de réduction d’impôt sont identiques à la loi Pinel des appartements neufs.

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