Impact investing : l’investissement à impact positif qui intègre des critères financiers et extra-financiers

Impact investing pourrait se traduire par « investissement à impact » – sous-entendu positif. C’est un terme plutôt utilisé pour l’épargne financière. Ici, en plus de rechercher la rentabilité, l’investisseur souhaite intégrer une dimension supplémentaire en créant un impact social et/ou environnemental positif.

L’impact investing se caractérise par son aspect mesurable. L’investissement est composé d’indicateurs financiers permettant d’apprécier la rentabilité économique du projet. Les aspects environnementaux et sociétaux sont également mesurés grâce à des indicateurs spécifiques. Ceux-ci permettent d’apprécier la rentabilité financière et extra-financière, mais également d’en suivre leurs évolutions.

Qu’en est-il de l’épargne immobilière ? Est-elle concernée par l’impact investing ?

Le « real estate impact investing » est plutôt développé aux États-Unis, toutefois on constate qu’en Europe – et plus particulièrement en France -, il existe quelques projets sur les thèmes des logements abordables ou encore de la santé. Il peut être réalisé via des supports collectifs (SCPI, OPCI), mais également au titre d’un investissement immobilier « direct » (voir exemples plus bas).

Sur le marché français, l’investissement immobilier responsable (dans l’esprit, le terme « responsable » est assez comparable à « impact ») concerne essentiellement les sociétés de gestions proposant des SCPI et OPCI avec un label. Depuis octobre 2020, le label ISR Immobilier valide les supports prenant en compte des critères ESG* dans leur politique d’acquisition et dans le suivi d’indicateurs de viabilité.

*ESG : Environnement, Social et Gouvernance d’entreprise

Une épargne immobilière qui apporte du sens

L’investissement à impact (positif) permet à tout épargnant d’agir sur un sujet qui lui est cher.

La tendance – qui tend à se confirmer – est que les investissements à impact conduiraient à des rendements plus stables sur le long terme (source dossier ISR & Performance par La Financière de l’Echiquier 2019). Et cela tombe bien : l’immobilier est – par essence – un investissement de long terme.

S’inscrire dans l’impact investing nécessite d’identifier quel type d’impact est recherché : réduire les inégalités sociales, lutter contre le réchauffement climatique, construire des villes durables … Autant d’objectifs déjà déterminés par les Nations-Unies.

Pour rendre tangible et très concret l’investissement à impact dans l’immobilier (hors pierre/papier, c’est-à-dire SCPI et OPCI) voici quelques exemples de grands enjeux dans lesquels un investisseur immobilier à impact pourrait s’engager selon sa sensibilité :

Enjeux : réduction des inégalités

  • Investissement en nue-propriété associée à l’usufruit locatif social en PLS, PLUS ou PLAI . Ces 3 niveaux correspondent à des critères de ressources de locataires et de loyers pratiqués plus ou moins sociaux.
  • Acquisition d’un bien sous un dispositif fiscal Malraux, Monument Historique ou en Déficit Foncier, et associé une convention locative avec l’Anah –Agence Nationale de l’Habitat. L’acquéreur s’engage à titre personnel, à plafonner son loyer sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. Il peut choisir 3 niveaux de loyers : intermédiaire, social ou très social.

Enjeux : santé et bien-être

  • Investissement au sein d’une résidence senior – médicalisée (EHPAD) ou semi-médicalisée (SSR) afin de développer une offre de soins adaptée aux pathologies. L’investisseur peut acquérir un logement sous le régime du LMNP.
  • Investissement au sein résidence senior non médicalisée – et donc de services (régime LMNP). Une mention particulière pour le modèle API Résidence. Partant du constat que la retraite moyenne d’un senior est de 1 500 €/mois, il ne peut pas avoir accès aux résidences de service senior classique qui présente un niveau de loyer proche de 2 000€/mois. API a donc créé un modèle économique permettant de proposer des loyers dès 750 €/mois. La résidence offre à la carte des services et permet également aux résidents de bénéficier d’espaces communs dédiés à la création de lien social.

Enjeux : biodiversité

  • L’investisseur peut privilégier les ZAC labellisées ECOQUARTIER, ou les programmes immobiliers portant le label Biodiversity

Enjeux : réduction des gaz à effet de serre (GES)

Et la réduction de gaz à effet de serre ? Ici le sujet est à la fois vaste et complexe. Il serait simpliste de penser qu’un immeuble neuf répondant à la dernière réglementation thermique (ou plutôt environnementale – RE2020) suffirait pour répondre aux enjeux climatique auxquels nous devons faire face. Cette thématique sera donc volontairement « non traitée » ici, pour faire l’objet d’un développement dans un article qui lui sera propre.

Un investissement qui n’oublie pas les fondamentaux

L’impact investing repose sur des attentes financières au moins égales à l’investissement conventionnel. Ainsi, les fondamentaux d’un projet immobilier ne doivent pas être négligés. Rappelons qu’ils se mesurent à l’attractivité de la ville, la qualité de l’emplacement, la cohérence du prix d’acquisition par rapport au prix du marché, la demande locative, l’aménagement de l’appartement et les prestations proposées.

Pour aller plus loin : les enjeux de la mesure de l’impact

L’Impact Investing doit répondre à (au moins) 3 niveaux d’exigence :

  • Répondre à l’un des 17 Objectifs de Développement Durable (ODD),
  • Être économiquement viable pour l’investisseur,
  • Être mesurable.

Si les 2 premières conditions peuvent être remplies, le 3ème point est sans doute plus compliqué dans le cadre d’un investissement immobilier « direct » (type Pinel, Malraux, LMNP etc…). Bien que des indicateurs puissent être établis en fonction de l’impact recherché, le suivi de ces critères sur une période à moyen et long terme est plus complexe. Il nécessiterait l’expertise et l’appui d’une agence qui réaliserait les mesures chaque année, pour ainsi mesurer l’impact créé – tant en matière de conséquences positives que négatives.

Se pose alors la question de qui prendrait en charge le suivi des indicateurs ? Dans le cas d’une société de gestion proposant des SCPI / OPCI, cette mission est facturée dans les frais de gestion. L’investisseur paye cette prestation. En revanche, pour un investissement immobilier quel pourrait être la bonne formule ? Serait-ce une option que pourrait proposer le promoteur ou le commercialisateur ?

A l’heure où les transactions immobilières ne cessent de flirter avec le million chaque année, et que la part dédiée à l’investissement locatif augmente (+8,1% entre 2019 et 2020 – Century 21 Le marché immobilier de l’ancien, janvier 2021), la question de l’impact investing dans le domaine de l’épargne immobilière devra bientôt se poser.