Pour quelle raison le propriétaire d’un appartement (non meublé), souhaiterait-il créer un déficit foncier reportable ?
En effet, les objectifs au moment de l’achat d’un bien sont souvent qu’il s’autofinance, qu’il soit rentable et qu’il génère un cash-flow positif (élevé serait le mieux). Ainsi, le propriétaire « fuit » les travaux et les charges pour se concentrer sur une trésorerie positive. Pourtant, la gestion d’un patrimoine immobilier recèle de nombreuses subtilités et quelques stratégies de gestion – dont celle de générer du déficit foncier.
Nous rappellerons dans quel cas s’applique la constatation d’un déficit foncier reportable, puis nous nous attacherons à comprendre le mécanisme en agissant sur les loyers puis sur les charges.
1- Rappel synthétique du cadre d’application du déficit foncier reportable
Les conditions qui permettent la création d’un déficit foncier reportable sont les suivantes :
- Etre propriétaire d’un appartement non meublé, mis en location au titre de résidence principale, pour une durée minimum de 3 ans (bail loi 89).
- Régime de déclaration des revenus fonciers au réel.
- Déclaration des revenus sur le formulaire 2044.
- Obligation de louer l’appartement 3 années après l’imputation du déficit foncier sur le revenu global.
Le déficit foncier reportable est un constat économique. Il est déterminé en 3 étapes :
- Le calcul de l’ensemble des loyers perçus, c’est-à-dire les revenus fonciers.
- Le calcul du montant des intérêts d’emprunt payés au cours de l’année. Ils sont déductibles des revenus fonciers. Si un déficit foncier est constaté à ce stade, il sera reportable sur les 10 prochaines années.
- Le calcul du montant des autres charges déductibles. Si un déficit foncier est constaté, il est possible d’en reporter 10 700€ sur le revenu global. Le reste du déficit sera imputé sur les revenus fonciers à venir pour une période de 10 ans.
Le déficit foncier est issu d’un mécanisme de droit commun, il ne s’agit pas d’une loi ou d’une niche fiscale. Ainsi l’économie d’impôt n’est pas comptabilisée dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an.
Ainsi, les charges d’entretien et d’exploitation du patrimoine immobilier deviennent une source « d’optimisation fiscale ». Il s’agit d’un allègement d’impôt proportionnel aux montants des coûts de gestion.
Toutefois, ce montant d’allègement fiscal n’est pas le même pour tous. Il est calculé en fonction du montant des charges sur le patrimoine locatif, et de la tranche marginale d’imposition (TMI) du contribuable. Ainsi, plus la TMI d’un contribuable est élevée, plus l’impact fiscal sera important. Pour un contribuable assujetti à la TMI de 11%, l’économie d’impôt pourra représentée jusqu’à 28,20% du montant des loyers, et jusqu’à 62,20% pour un ménage dont la TMI est de 45%.
Il s’agit d’un mécanisme aux nombreux atouts dont nous allons dévoiler les principaux rouages.
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2- Créer du déficit foncier reportable en agissant d’abord sur les loyers
Avant de se pencher sur les charges qui génèrent un déficit foncier reportable, penchons-nous sur les loyers.
En effet, le calcul du revenu foncier net imposable repose avant tout sur le montant des loyers. Rappelons qu’il s’agit d’un effet de « balance comptable ». A charges équivalentes : plus les loyers seront faibles, plus vite le déficit foncier sera atteint. Ainsi, le montant des loyers est une variable d’ajustement qui est rarement prise en compte. Pourtant, elle peut foncièrement changer la donne.
Explication :
Un investisseur qui recherche la rentabilité s’attachera à obtenir le loyer le plus élevé du marché. Mais 3 paramètres doivent être pris en compte pour « valider » cette stratégie :
- Quel est le montant que les locataires sont prêts à payer ? Un paramètre qui dépend de la tension du marché, de l’emplacement de l’appartement et de son état global.
- La fiscalité sur les loyers avec les effets de liés à la tranche marginale d’imposition. (TMI)
- Le souhait de donner à son logement un caractère « solidaire » et social.
Le premier point relève du marché. Le second point est un pur calcul économique. Le troisième est souvent lié aux convictions du propriétaire mais surtout, il ouvre un champ de possibles.
Diminuer les loyers permet donc de diminuer la base d’imposition automatiquement, et laisse plus de place à la création d’un déficit foncier reportable.
Découvrons les schémas permettant de diminuer le loyer dans un cadre solidaire.
Cas 1 : appartement avec une convention ANAH
Le propriétaire-bailleur qui souhaite louer son appartement avec un loyer plus faible, peut s’inscrire dans cette démarche grâce au schéma « clé en main » de l’ANAH. L’Agence National de l’Habitat propose un cadre contractuel pour un propriétaire qui
- S’engage à louer l’appartement à loyer modéré auprès d’un ménage.
- Les locataires doivent répondre à des plafonds de ressources financières. Il existe 3 niveaux : intermédiaire, social et très social.
- La durée du bail est déterminée pour une période de 6 ans, 9 ans, 12 ans voir 15 ans selon son choix du propriétaire.
Pour aller plus loin, l’association Habitat et Humanisme propose de gérer également l’appartement pour le compte du propriétaire et de mettre en place la convention avec l’ANAH. Une formule qui permet de déléguer en totalité la gestion du logement dans un cadre solidaire. (1)
La convention ANAH génère des avantages économiques. Certes les loyers perçus sont plus faibles que la moyenne du marché, mais en contre-parti, le propriétaire bénéficiera :
- De subventions en cas de travaux de rénovation de l’habitat (2)
- D’une réduction de loyers imposables. Celle-ci peut représenter 15% à 85% des loyers perçus. Cet avantage fiscal est attribué en fonction de la zone géographique et du montant des loyers fixés par palier. (3)
Cas 2 : coupler réduction d’impôt et convention ANAH avec la loi Malraux
Un aparté pour mettre un coup de projecteur sur la possibilité – assez rare – de coupler une réduction d’impôt et un conventionnement ANAH pour un même appartement. Nous retrouvons cette combinaison dans l’acquisition d’un appartement en dispositif Malraux.
Rappelons que la loi Malraux s’applique aux immeubles faisant l’objet d’une rénovation intégrale par un opérateur immobilier spécialisé. Les appartements sont vendus lot par lot aux investisseurs particuliers. Le prix de vente de l’appartement est composé d’un foncier et du montant des travaux. La réduction d’impôt Malraux est calculée sur cette enveloppe de travaux.
Prenons l’exemple d’un appartement d’une valeur totale de 200 000€. Le montant du foncier représente 50 000€ et 150 000€ correspondent aux travaux réalisés tant sur les parties privatives que sur les parties communes. La réduction d’impôt Malraux de 30% s’applique sur le montant de 150 000€. Ainsi la réduction d’impôt générée est de 45 000€. En savoir plus > bouton Malraux.
Quelques rares appartements bénéficient d’un conventionnement ANAH. Ainsi l’investisseur acquiert d’un appartement totalement rénové au sein d’un immeuble ancien (souvent remarquable). Il s’engage à louer son appartement pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans selon la convention ANAH, auprès d’un ménage répondant à des plafonds de ressources (intermédiaire, social ou très social) et pour un loyer plafonné.
L’impact économique est à plusieurs niveaux :
- Réduction d’impôt de 30% des travaux réalisés.
- Subvention versée la 1ère année de location.
- Fiscalité des loyers faible grâce à l’abattement de 15% à 85%.
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3- Achat à crédit
Comment acquérir son appartement ? Avec ou sans emprunt ?
Acheter sans faire appel à la banque offre le luxe de ne pas avoir de remboursements mensuels à réaliser et de ne pas à avoir d’intérêt d’emprunt. Toutefois le crédit doit être considéré dans le cadre d’une stratégie d’acquisition. En effet, rappelons que les taux d’intérêts sont bas et qu’ils réalisent un véritable impact sur la fiscalité sur les revenus fonciers.
Explication
Le crédit à rembourser chaque mois est composé de 3 grands éléments : le capital, les intérêts et les assurances. Ces 2 derniers points sont des charges qui viennent en déduction des revenus bruts. Ils participent ainsi à diminuer l’assiette d’imposition des revenus fonciers.
Deux types de crédit peuvent être considérés : le prêt à taux fixe et le prêt in fine. Comment arbitrer entre les 2 crédits ? De nombreux paramètres qui doivent être pris en compte : le montant de l’investissement, les revenus fonciers préexistants, la fiscalité (TMI), les encours financiers détenus, les stratégies patrimoniales. Le choix le plus pertinent est souvent pris en concertation avec un professionnel du patrimoine et la banque.
4- Les charges déductibles et reportables
Nous avons vu jusqu’ici comment agir sur l’assiette d’imposition des revenus fonciers. Maintenant, nous nous attacherons à définir les éléments qui créent du déficit foncier reportable à la fois sur le revenu global et sur les revenus fonciers pour une durée de 10 ans.
Les travaux
Certains types de travaux sont déductibles. Il s’agit des travaux de rénovation d’amélioration et d’entretien. Ces travaux peuvent être réalisés à la fois au sein des appartements loués, mais également au sein des parties communes de l’immeuble. Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent pas être déduits de des revenus fonciers.
On pourra retrouver dans cette catégorie les travaux liés à la performance énergétique. C’est un point important à souligner car le gouvernement incite fortement les propriétaires à améliorer leur logement.
- Des mesures contraignantes : en mars 2021, la loi Energie Climat a partagé un calendrier précis des appartements éligibles à la location et à la vente. Elle pénalise les logements considérés comme des « passoires énergétiques ». Des travaux de rénovation et d’amélioration de la performance énergétique semblent de plus en plus inéluctables pour les propriétaires.
- Des mesures incitatives : pour accompagner cette transition énergétique, des programmes d’aides économiques sont proposés aux propriétaires. On retrouvera Ma Prime Rénov qui est désormais accessible aux bailleurs. (4)
Les charges d’exploitation
Il s’agit des dépenses courantes liées à la gestion de bien : frais de gestion et d’administration, provision pour charges, indemnité d’éviction ou de relogement du locataire, taxe foncière, primes d’assurances.
Déléguer la gestion locative de son appartement à un professionnel est optionnelle. Son coût représente en moyenne 7% des loyers. Les gestionnaires proposent souvent des assurances contre la vacance ou carence locative. Aussi, les frais peuvent représenter jusqu’à 12% des loyers. Un coût qui n’est pas négligeables mais qui apportent plusieurs avantages :
- Du temps. En effet, le gestionnaire est le représentant du propriétaire auprès du locataire. Il est donc en première ligne pour répondre à toutes les sollicitations du locataire
- Des charges. Le montant total des frais de gestion est déductible des revenus fonciers.
Ainsi, les travaux seuls ne génèrent pas le déficit foncier en reportable, mais ils s’inscrivent dans un environnement plus global. Il engage à s’interroger sur la nature de sa location (solidaire ou marché), aux loyers pratiqués, au recours à l’emprunt, à la délégation de la gestion locative et enfin à la nature des travaux d’amélioration à réaliser.
Il possible d’acquérir des biens immobiliers pour lesquels tout cela est organisé à l’avance. Une offre clé en main qui peut se décliner autour de plusieurs « dispositifs » d’acquisition à retrouver ci-dessous :
Notes complémentaires et sources
- (1) Habitat et Humanisle : location solidaire https://www.habitat-humanisme.org/devenir-proprietaires-solidaires/
- (2) ANAH conventionnementhttps://www.anah.fr/fileadmin/anah/Mediatheque/Publications/Les_aides/Le-conventionnement-avec-travaux-en-pratique-2017.pdf
- (3) ANAH fiscalité https://www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-bailleurs/louer-mieux-une-fiscalite-avantageuse/
- (4) Loi Climat https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A14346#:~:text=%C3%80%20partir%20du%201er,du%201er%20octobre%202020.
- Revenu imposable et déficit foncier CGI Article 156 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042907584/