Ce qui ne se mesure pas, n’existe pas
– Niels Borh
L’Immobilier Score Impact est une méthode d’évaluation indépendante conçue par Orama Patrimoine pour analyser les projets immobiliers dans leur globalité. Elle repose sur plus de 100 critères d’analyse répartis autour de trois piliers : économique, environnemental et sociétal.
L’objectif : offrir une lecture claire, documentée et évolutive des impacts d’un projet, afin d’éclairer les décisions et d’améliorer la performance globale du patrimoine immobilier. Chaque indicateur est mesuré à partir de données vérifiables (bases publiques, études, open data, documents opérateurs), pour garantir traçabilité et objectivité.
Les 3 dimensions d’analyse immobilière
Issue de la démarche de la finance « verte », l’immobilier dispose aujourd’hui de référentiels ESG (Environnement, Social et Gouvernance) spécifiquement adaptés à ses enjeux. L’Immobilier Score Impact se distingue comme le seul référentiel du marché offrant une analyse complète à 360° pour chaque projet immobilier. Véritable outil stratégique, il facilite la valorisation des opérations et guide les décisions des parties prenantes, qu’il s’agisse d’investisseurs, de promoteurs ou d’opérateurs. Accessible et utile à tous, il représente un levier d’engagement collectif au service de programmes immobiliers plus responsables et performants.
Pilier 1 – Dimension économique
Comprendre la solidité et la vitalité territoriale d’un projet
Ce pilier évalue la cohérence économique et territoriale d’un projet immobilier. Il s’appuie sur des données issues de l’Insee, d’observatoires territoriaux et d’études de marché, pour mesurer la capacité du projet à s’intégrer dans un environnement dynamique et équilibré.
1.1 Attractivité de la ville
L’analyse porte sur la dynamique démographique, économique et sociale de la commune d’implantation. Les thématiques suivantes sont étudiées : croissance de la population, vitalité de l’emploi local, présence d’activités économiques structurantes, attractivité touristique et universitaire, appartenance à un programme de revitalisation urbaine (Action Cœur de Ville, Petites Villes de Demain), évolution du tissu commercial et du logement.
Ces données permettent d’évaluer le potentiel de durabilité économique du territoire dans lequel s’inscrit le projet.
1.2 Infrastructures et services
Trois leviers structurants sont analysés : Les transports, qui assurent la connectivité, soutiennent l’économie locale et favorisent la mobilité résidentielle et professionnelle. L’administration, dont la qualité et la proximité facilitent les démarches des habitants, des entreprises et des investisseurs. Les équipements publics, garants du cadre de vie (santé, éducation, culture, sports), qui participent à l’attractivité résidentielle et à la cohésion sociale.
Ces indicateurs dessinent un portrait objectif de la capacité d’un territoire à accueillir et maintenir des projets immobiliers viables.
1.3 Sécurité et fiabilité du projet
Ce volet évalue la maturité et la solidité opérationnelle du projet : suivi de l’évolution des prix immobiliers sur dix ans, analyse du niveau d’avancement administratif et technique (permis, foncier, financement), cohérence des prestations et dispositifs de sécurisation proposés par l’opérateur.
L’objectif est d’apporter un regard neutre sur la stabilité et la soutenabilité du projet dans le temps.
1.4 Données économiques du projet
L’étude des données de marché — prix de vente, loyers, offre locative — permet d’évaluer la pertinence économique du positionnement du projet.
Ces informations mesurent la capacité du bien à répondre à la demande locale, tout en préservant l’équilibre entre attractivité, accessibilité et résilience économique.
Pilier 2 – Dimension environnementale
Analyser les interactions du projet avec les ressources naturelles et les cadres réglementaires
Ce pilier évalue la performance environnementale du projet dans toutes ses dimensions : urbanisme, énergie, carbone, biodiversité et risques.
Les critères sont alignés sur les principales réglementations françaises et européennes : RE2020, Taxonomie Verte, Loi Climat et Résilience, ZAN (Zéro Artificialisation Nette), AGEC, et leurs décrets d’application.
2.1 Urbanisme circulaire et sobriété foncière
Le projet est examiné selon la réglementation ZAN, qui vise à réduire de moitié la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers sur 2021–2031. Il est également étudié à l’aune du principe d’urbanisme circulaire visant à reconstruire la ville sur elle-même dans une démarche de sobriété.
L’évaluation prend en compte : la nature du terrain (friche, requalification, extension), l’intensité des usages fonciers, la perméabilité des sols, la gestion de la biodiversité, la cohérence avec la notion de “ville du quart d’heure”.
Ces analyses reposent sur le décret n°2023-1096 du 27 novembre 2023 relatif au suivi de l’artificialisation des sols, garantissant une évaluation conforme aux standards nationaux.
2.2 Risques environnementaux
Ce critère recense les risques naturels et technologiques identifiés sur le site (inondation, sismicité, pollution des sols, risques industriels) et les mesures préventives mises en œuvre par le porteur de projet.
L’analyse vise à documenter la capacité d’un projet à anticiper, réduire ou compenser ses impacts environnementaux.
2.3 Bâtiment – Énergie
Chaque bâtiment est évalué au regard des exigences réglementaires françaises et européennes (RE2020, Loi Climat et Résilience, Taxonomie Verte).
L’étude intègre :les diagnostics de performance énergétique (DPE), les dispositifs d’isolation, de ventilation, de chauffage, les énergies renouvelables mobilisées, la cohérence entre conception, exploitation et maintenance.
Cette approche permet de mesurer la performance réelle du bâtiment, qu’il soit neuf, rénové ou existant.
2.4 Bâtiment – Carbone et cycle de vie
L’analyse carbone couvre les trois phases clés du projet : Chantier (gestion des déchets, réemploi des matériaux, logistique), Construction (choix des matériaux, modes constructifs, empreinte carbone), Exploitation (entretien, consommation, gestion des usagers). Chaque phase est évaluée selon les six catégories de la Taxonomie Verte : atténuation et adaptation au changement climatique, utilisation durable des ressources, économie circulaire, prévention de la pollution, protection de la biodiversité et des écosystèmes, gestion de l’eau.
Cette approche holistique permet d’évaluer la cohérence écologique du projet tout au long de son cycle de vie.
Pilier 3 – Dimension sociale et sociétale
Évaluer la contribution du projet à la qualité de vie, à la mixité et à l’ancrage territorial
Ce pilier mesure les dimensions humaines et sociales du projet : confort, usages, inclusion, gouvernance et contribution au territoire.
Les critères s’appuient sur des référentiels officiels (Ministère du Logement, ISO 26000, Loi Pacte, Mouvement Impact France…).
3.1 Confort et bien-être des logements
L’analyse applique les principes du référentiel “Logement de Qualité” (Girometti & Leclercq, 2021), élaboré pour le ministère du Logement.
Elle évalue la luminosité et la ventilation, la surface utile et l’agencement, la présence d’espaces extérieurs. Ces critères garantissent une évaluation objective du confort résidentiel et de la qualité de vie au sein du bâtiment.
3.2 Fonctionnalité sociale et mixité
Le projet est étudié selon la mixité sociale et fonctionnelle : diversité des typologies de logements, équilibre entre fonctions résidentielles, commerciales et de services, niveau des loyers et durée d’engagement locatif. Cette approche vise à mesurer la capacité du projet à créer du lien social et à soutenir la diversité des usages.
3.3 Politique RSE de l’entreprise opératrice
Ce critère examine les engagements extra-financiers du maître d’ouvrage / du promoteur / opérateur : formalisation d’une mission sociale, publication d’indicateurs ESG, démarches d’éthique et de gouvernance (Loi Pacte, CSRD, ISO 26000), implication dans les réseaux d’entreprises à impact (Mouvement Impact France, Lucie 26000, etc.). L’objectif est d’évaluer la cohérence entre les valeurs de l’entreprise et ses pratiques opérationnelles.
3.4 Ancrage territorial et partenariats
Cette analyse identifie les actions locales et partenariales menées par l’entreprise : recours à des fournisseurs de proximité, collaboration avec les acteurs publics et associatifs, initiatives d’emploi local ou d’insertion, implication dans les démarches territoriales (BDO, BDM, Label Frugal Bordelais, Ecovallée…). Ces éléments attestent de la capacité du projet à générer un impact positif durable sur son territoire.
Chaque projet évalué par Orama Patrimoine bénéficie d’une analyse complète, basée sur des données vérifiables, des référentiels officiels et des critères actualisés. L’Immobilier Score Impact vise ainsi à rendre mesurable, comparable et transparent ce qui, trop souvent, restait déclaré.
Une grille de notation qui intègre
les objectifs de développement durable
Données et sources de collecte d’information
La méthodologie Immobilier Score Impact repose sur un croisement rigoureux de données opérateur, sources publiques et référentiels réglementaires. Chaque critère est documenté, référencé et mis à jour pour garantir la fiabilité et la comparabilité des analyses.
1- Les données opérateur
Ces informations proviennent directement du maître d’ouvrage ou de ses partenaires techniques : documents contractuels (lettres de mission, CCTP, descriptifs techniques, chartes environnementales), pièces du permis de construire et études d’urbanisme, diagnostics réglementaires (énergétiques, acoustiques, environnementaux), attestations de labels et certifications existantes, comptes rendus et entretiens qualitatifs avec les porteurs de projet. Objectif : établir une base factuelle précise, en lien direct avec les réalités du projet.
2- Données publiques et open data
L’État français et plusieurs organismes mettent à disposition des bases de données ouvertes, mobilisées dans nos analyses :
- DVF (Demandes de Valeurs Foncières) : suivi des transactions immobilières,
- Insee : démographie, emploi, tissu économique, indicateurs territoriaux,
- Géoportail et observatoires territoriaux : données géographiques, urbanistiques et environnementales,
- data.gouv.fr : jeux de données nationaux et locaux relatifs à l’énergie, la mobilité, la qualité de l’air, les sols, la biodiversité.
Ces sources permettent une évaluation indépendante, traçable et actualisée de chaque dimension du projet.
3- Référentiels réglementaires et sectoriels
Les analyses sont conduites à partir de référentiels obligatoires et facultatifs reconnus par le secteur immobilier et la RSE :
- Réglementaires : RE2020, RT2012, DPE, Loi Climat et Résilience, ZAN, Taxonomie Verte européenne.
- Volontaires / sectoriels : HQE, BBCA, BEE+, Effinergie+, EcoQuartier, BDO, BDM, Label Frugal Bordelais, NF Habitat…
- Transversaux RSE : ISO 26000, Lucie 26000, B Corp, ODD, Mouvement Impact France, Loi Pacte …
Chaque référence est citée dans les livrables d’évaluation afin de garantir une lecture transparente des sources et des indicateurs.
4- Mise à jour et fiabilité des données
Les données exploitées sont vérifiées à chaque nouvelle mission, réactualisées au fil des évolutions réglementaires, archivées pour traçabilité, et présentées dans les livrables à disposition des opérateurs.
Notre méthode d’évaluation : comprendre, mesurer, améliorer
L’Immobilier Score Impact est notre outil d’évaluation globale : une méthode rigoureuse et pédagogique, conçue pour accompagner les opérateurs immobiliers vers une meilleure compréhension de leurs projets et de leurs leviers de progrès.