Vers un nouveau statut fiscal du bailleur particulier

Le parc locatif privé joue un rôle central dans l’accès au logement en France : il accueille 25 % des ménages, dont 58 % des locataires. Pourtant, ce secteur connaît aujourd’hui une crise. La construction neuve chute, les transactions dans l’ancien ralentissent, et l’investissement locatif perd de son attractivité.

Plusieurs facteurs alimentent cette tendance : une fiscalité jugée lourde et complexe, une multiplication des charges, une rentabilité en baisse, mais aussi un déséquilibre croissant entre la location nue et la location meublée. Ces difficultés fragilisent l’offre de logements accessibles et de longue durée, pourtant essentielle pour répondre aux besoins croissants des ménages.

Le rapport remis au gouvernement au cours de l’été 2025 formule un objectif clair : reconnaître pleinement le rôle économique et social des bailleurs privés et proposer un statut fiscal plus attractif, stable et lisible. L’ambition est d’augmenter durablement l’offre de logements mis en location longue durée, en particulier à loyers abordables.

Retrouver le rapport gouvernemental ici. 

Statut de Bailleur Privé : un calendrier se précise

1- Un amortissement fiscal annuel

La mesure phare du rapport consiste à introduire un mécanisme d’amortissement forfaitaire. Il s’agirait de permettre aux bailleurs de déduire une partie de la valeur du logement chaque année :

• 5 % par an pour le neuf,
• 4 % pour l’ancien à condition que 15 % de travaux soient réalisés.

En complément, l’abattement « micro-foncier » passerait de 30 % à 50 %, avec un plafond relevé à 30 000 €. Cette mesure s’appliquerait uniquement aux biens acquis à partir de décembre 2025.

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Exemple : Un contribuable acquiert un bien immobilier pour 200 000 €, qu’il met en location pour un loyer mensuel de 1 500 € (soit 18 000 € par an).
Avec une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 %, deux régimes fiscaux peuvent être comparés :

• Régime réel : après prise en compte de l’amortissement annuel de 8 800 €, le revenu net imposable ressort à 9 200 €.
• Régime micro-foncier : l’abattement forfaitaire de 30 % conduit à une base imposable de 9 000 €.

On constate ainsi que, dans ce cas précis, la base imposable est quasi identique entre les deux régimes (9 200 € contre 9 000 €).

2- Un bonus pour les loyers abordables

Afin d’encourager la mise en location à des loyers modérés, le rapport propose un bonus d’amortissement ou un abattement supplémentaire, compris entre 5 et 15 %, selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social). Contrairement aux dispositifs existants, ce bonus ne nécessiterait pas de convention avec l’Anah si des travaux sont réalisés, ce qui simplifierait son application.

3- Relever le plafond du déficit foncier

Aujourd’hui, les bailleurs peuvent imputer jusqu’à 10 700 € de déficit foncier sur leur revenu global. Le rapport recommande de porter ce plafond à 40 000 €, afin de mieux soutenir les propriétaires qui investissent dans la rénovation ou dans des travaux lourds.

4- Exclure certains logements de l’IFI

Autre piste, l’exclusion des logements loués en longue durée de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). L’objectif est de distinguer l’investissement locatif à visée sociale de la détention patrimoniale pure, et ainsi d’encourager la mise en location durable.

5- Repenser l’exonération des plus-values

Enfin, le rapport propose une cohérence entre amortissement et durée de détention. L’exonération totale de la plus-value interviendrait après 20 ans, en alignement avec la durée d’amortissement, contre un délai actuel plus long.

Au-delà de ces cinq propositions majeures, le rapport souligne d’autres pistes de réflexion :

• actualiser la liste des charges locatives récupérables, afin de mieux équilibrer la répartition des coûts entre bailleurs et locataires ;
• renforcer la sécurisation des revenus locatifs, par l’extension de la garantie Visale ou le développement d’autres dispositifs ;
• poursuivre l’évaluation de l’encadrement des loyers, pour mesurer son impact réel sur l’offre et la demande.

Ces mesures visent à instaurer un environnement réglementaire plus stable et plus lisible, pour encourager les bailleurs à investir dans la location longue durée.

L’ensemble des propositions cherche à donner au métier de bailleur privé une reconnaissance économique et sociale renforcée. L’idée centrale est de rendre ce rôle attractif dans la durée, en le sécurisant sur les plans fiscal et réglementaire.

En favorisant l’amortissement, l’exonération partielle de charges fiscales et la sécurisation des loyers, le rapport met en avant une logique d’incitation, plutôt que de contrainte. Le soutien ciblé aux loyers abordables traduit également une volonté de répondre à l’enjeu social d’accessibilité au logement, particulièrement dans un contexte de tension sur le marché immobilier.

Le rapport sur le statut du bailleur privé esquisse une réforme ambitieuse, destinée à redonner attractivité et lisibilité à l’investissement locatif longue durée. Les propositions – amortissement fiscal, bonus pour loyers abordables, relèvement du déficit foncier, exclusion de l’IFI et réforme de l’exonération des plus-values – visent toutes à renforcer durablement l’offre de logements accessibles.

Cependant, il convient de rappeler que ces mesures ne sont pas encore actées. Elles s’inscrivent dans le cadre des réflexions préparatoires au projet de loi de finances 2026. Leur adoption dépendra donc des débats parlementaires autour du PLF 2026.