Investir en immobilier avec le LLI

Un contexte immobilier qui appelle à l’innovation

La fin du dispositif Pinel en décembre 2024 a entraîné une redéfinition des stratégies d’investissement immobilier pour les particuliers, et une nouvelle réflexion sur les possibilités de ventes de biens immobiliers neufs pour les promoteurs.

En l’absence d’un nouvel avantage fiscal aussi structurant que n’a été le Pinel (et les lois précédentes telles que De Robien), plusieurs promoteurs ont choisi d’explorer de nouveaux mécanismes. C’est le cas d’acteurs tels qu’Altarea Cogedim ou encore Greencity Immobilier, qui développent désormais une offre de programmes neufs en Logement Locatif Intermédiaire (LLI).

Jusqu’à récemment réservé aux seuls investisseurs institutionnels, le LLI devient accessible aux particuliers depuis l’évolution de la dernière Loi de Finances. Cette ouverture permet aux investisseurs privés d’acquérir des logements dans ce cadre spécifique, sous certaines conditions qu’il est nécessaire de bien définir.

Ce « nouveau » mécanisme d’investissement pour les particuliers vise à répondre à un besoin de logements dit « marché intermédiaire » qui se situe entre le logement social et le logement privé classique.

La recherche d’innovation conduit également certains acteurs à associer LLI et Meublé (LMNP). Un double mécanisme qui parait attractif et qui requiert un accompagnement juridique et comptable spécifique.

Le Logement Locatif Intermédiaire se caractérise par plusieurs éléments attractifs pour les investisseurs.

Economiquement, il permet de bénéficier d’un taux de TVA réduit à 10 %, contre 20 % dans le cas classique. Un élément qui abaisse d’autant le coût d’acquisition.
Le deuxième aspect économique est indirect, c’est-à-dire qu’il ne s’applique au moment de l’acquisition. En effet, le propriétaire d’un LLI est exonéré de taxe foncière. Celle-ci prend la forme d’un crédit d’impôt.

Emplacement des opérations : Les programmes doivent s’inscrire dans des opérations intégrant au minimum 25 % de logements sociaux et être localisés dans des communes répondant aux exigences de la loi SRU.

Conditions juridiques d’acquisition : L’investissement doit être réalisé via une personne morale, telle qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ou une Société à Responsabilité Limitée (SARL) de famille. Le bien acquis doit être situé dans une zone dite « tendue » (zones Abis, A ou B1).

Conditions de location : L’investisseur doit s’engager à louer le bien pour une durée de 15 à 20 ans, à titre de résidence principale du locataire, tout en respectant des plafonds de loyers. Le locataire doit lui-même remplir des conditions de ressources. A noter que le propriétaire doit déclarer le bien comme relevant du dispositif LLI auprès de l’administration fiscale.

Pour un particulier, le cadre juridique du LLI repose sur la détention du bien immobilier via une structure « >personne morale ». Deux typologies de sociétés sont souvent envisagées : la SCI, qui peut être imposée à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), et la SARL de famille.

La SCI à l’IR est généralement utilisée pour la détention de biens loués nus. Les revenus sont alors imposés pour chaque détenteur de parts. En revanche, si le projet intègre une activité de location meublée, une SCI à l’IS est nécessaire. Cette option permet de bénéficier d’un taux d’imposition réduit (15% ou 25% selon le niveau de revenus à l’année) et de réinvestir les résultats dans la société selon la volonté des associés. La SARL de famille constitue une alternative, notamment pour les projets gérés entre membres d’une même famille, avec une fiscalité transparente si elle est imposée à l’IR.

La durée d’engagement locative est fixée à 20 ans. Une cession du bien peut être envisagée après la 15 ème année sans remise en cause de l’avantage TVA, à condition que l’engagement de location soit poursuivi. En cas de cession anticipée avant la 15e année, le différentiel de TVA (entre le taux réduit de 10 % et le taux normal de 20 %) doit être reversé. Le crédit d’impôt sur la taxe foncière, en revanche, n’est pas remis en cause rétroactivement.

Certaines opérateurs proposent de coupler le LLI avec le statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), recherchant par ce biais, à optimiser la rentabilité locative. En effet, un forfait « meublé » pourrait s’appliquer sur le loyer de base qui est plafonné. Cette configuration implique de louer le bien meublé et nécessite de recourir à une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.

L’intégration du LMNP dans un montage LLI suppose une organisation comptable rigoureuse. Le recours à un expert-comptable est fortement conseillé, avec un coût annuel moyen estimé entre 300 et 500 euros- charge qui peut être déduite pour la personne morale.

Depuis sa création en 2014, le Logement Locatif Intermédiaire a permis de développer une offre locative à loyers plafonnés, inférieurs de 15 à 20 % aux loyers du marché privé. Cette catégorie de logement cible les actifs dont les revenus excèdent les plafonds du logement social, sans leur permettre d’accéder facilement au marché locatif libre.

En 2024, plus de 24 % des logements LLI produits depuis 2014 ont été mis en service, et l’objectif de doubler la production annuelle à 30 000 logements est maintenu. Jusqu’à présent, le développement de cette offre a été soutenu par des opérateurs tels que la Caisse des Dépôts et Action Logement, notamment par le rachat d’opérations en difficulté ces 2 dernières années.

Pour les locataires, les logements LLI sont accessibles via des portails institutionnels, des agences immobilières, ou encore des plateformes spécialisées. Ils permettent à de nombreux locataires de bénéficier d’un logement récent, bien situé, avec un niveau de loyer inférieur au marché, sous réserve de respecter les plafonds de ressources.

Ce contenu est fourni à titre informatif. Chaque situation patrimoniale étant différente, il est recommandé de consulter un conseiller juridique ou fiscal avant d’entreprendre une acquisition dans le cadre du dispositif LLI. Les conditions juridiques, fiscales et financières doivent être étudiées au cas par cas afin de déterminer la stratégie la plus adaptée.