Bureaux : la reconversion immobilière simplifiée

Face au besoin de logements et à la vacance croissante des bâtiments tertiaires, le Parlement a définitivement adopté, le 5 juin 2025, une loi ambitieuse pour faciliter la transformation de bureaux en logements. Portée par le député Romain Daubié (MoDem), cette nouvelle législation marque une étape structurante dans la stratégie de reconversion du bâti non résidentiel.

Destinée aux acteurs de l’immobilier, promoteurs et opérateurs, cette synthèse vous présente les mesures clés de cette loi, ses implications opérationnelles, les expérimentations en cours, ainsi que les étapes à venir.

1. Un contexte favorable à la transformation du bâti

Avec plus de 5 millions de m² de bureaux vacants en Île-de-France et près de 4 millions supplémentaires en région, la transformation du tertiaire vers le résidentiel apparaît comme une solution à fort potentiel. À elle seule, la loi adoptée pourrait permettre la création d’un vivier d’un million de logements, selon les estimations sénatoriales.

Mais au-delà du potentiel, la loi répond à une réalité opérationnelle : des freins juridiques, techniques et fiscaux bloquent encore de nombreux projets. C’est précisément sur ces leviers que le texte agit.

2. Les principaux apports de la loi

2.1. Dérogation au PLU

Les maires peuvent désormais déroger au plan local d’urbanisme pour autoriser la transformation d’un bâtiment non résidentiel en logement. Ce pouvoir de dérogation est stratégique pour débloquer des projets dans des territoires où les PLU sont trop rigides ou obsolètes.

2.2. Permis de construire à destinations multiples

Cette innovation juridique permet d’autoriser plusieurs usages successifs (bureau, logement, etc.) dès l’origine du projet, en anticipant les changements de destination possibles. Deux formats coexistent :

• Permis générique, avec mention des destinations futures mais nécessitant une autorisation ultérieure pour les travaux ;
• Permis spécifique, détaillant les configurations attendues à chaque étape et autorisant les travaux sans dépôt de nouveau permis.

Ces permis sont désormais valables 20 ans, avec la possibilité de moduler le projet selon les cycles immobiliers.

2.3. Élargissement du champ d’application

Initialement centrée sur les bureaux vacants, la loi concerne désormais également les hôtels, parkings, zones commerciales et même certains bâtiments agricoles sous conditions strictes.

2. 4. Focus sur les résidences étudiantes

La loi prévoit des facilités de transformation en logements étudiants, avec la possibilité d’extension des résidences universitaires hors du seul cadre des CROUS.

3. Quel changement pour les professionnels de l’immobilier

La loi constitue une véritable boîte à outils juridique pour accélérer les reconversions. Pour les promoteurs et opérateurs, cela signifie :

• Une marge de manœuvre accrue au niveau local, grâce à la souplesse urbanistique offerte aux maires ;
• Une réduction des incertitudes sur les projets à plusieurs phases, grâce au permis multi-destinations ;
• Des nouveaux gisements d’opportunités, notamment dans les zones commerciales ou les anciens hôtels.

Elle favorise aussi la collaboration avec les collectivités, désormais plus outillées pour accompagner ces projets.

4. Une dynamique nationale pilotée par le gouvernement

Le ministère du Logement, sous l’impulsion de Valérie Létard, a structuré un plan de transformation des bureaux en logements, articulé autour de trois axes :

4.1. Meilleure utilisation des outils existants

• Simplification du changement de destination même en cas d’inadéquation avec le PLU ;
• Promotion du permis à destination multiple.

4.2. Expérimentation en Île-de-France

• Lancement d’un appel à manifestation d’intérêt (AMI) en mars 2025 pour recenser les projets en attente de soutien ;
• Priorité aux Hauts-de-Seine, zone à forte vacance tertiaire ;
• Pilotage régional par le préfet Marc Guillaume.

4.3. Soutien financier et accompagnement local

• 20 millions d’euros sanctuarisés via le FNAP pour 2025 ;
• Mobilisation de la Banque des territoires ;
• Comités locaux de suivi, réunissant élus et représentants de l’État, pour mieux coordonner fiscalité locale, aménagement et projets immobiliers.

5. Travaux et étapes à venir

Le gouvernement a annoncé plusieurs suites à cette dynamique législative :

• Assises du Logement à venir dans la semaine du 17 juin 2025, où cette loi sera un sujet central ;
• Proposition de loi sur la simplification du droit de l’urbanisme, déjà adoptée par l’Assemblée et débattue au Sénat mi-juin ;
• Proposition de loi sur la rénovation énergétique en copropriété, à suivre à l’Assemblée nationale dans la même semaine.

En parallèle, le suivi des expérimentations en Île-de-France et des projets retenus dans l’AMI fera l’objet d’un rapport intermédiaire fin 2025.

Conclusion : une opportunité concrète, un cadre à maîtriser

La transformation de bureaux en logements entre dans une phase d’industrialisation maîtrisée, grâce à une législation pragmatique et un soutien gouvernemental ciblé. Pour les acteurs immobiliers, c’est le moment d’identifier les actifs convertibles, d’anticiper les montages juridiques et techniques, et d’entrer dans le jeu des appels à projets.

Certes, cette loi ne suffira pas à elle seule à résoudre la crise du logement. Mais elle offre un levier opérationnel inédit pour produire rapidement des logements dans des zones où le foncier est rare et la pression résidentielle forte.