Loi Le Meur : nouvelle donne pour le LMNP responsable

La loi Le Meur marque un tournant pour la location meublée en France. Elle encadre plus strictement les locations de courte durée de type Airbnb et redonne de l’importance à la location meublée à l’année, dans un contexte de marché du logement sous tension.

La loi Le Meur, souvent présentée comme une loi « anti‑Airbnb », poursuit un double objectif :

• réguler les meublés de tourisme
• remettre des logements sur le marché résidentiel dans les zones où il devient difficile pour les habitants et les travailleurs de se loger.

Dans de nombreuses villes, la multiplication des locations de courte durée a réduit l’offre disponible pour les ménages qui cherchent un logement stable, aggravant la tension sur les loyers et la qualité de vie.

Pour en savoir plus : cartographie Les Echos

Cette loi s’inscrit dans une démarche de responsabilité sociale de l’investissement, même si le terme « ESG » n’est pas toujours utilisé. L’idée centrale est simple : l’immobilier locatif ne se limite pas à une ligne de rendement, il a un impact concret sur l’accès au logement, la vitalité des quartiers et l’équilibre des villes.

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’adresse aux particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés, sans en faire leur activité principale. Les recettes restent en dessous de certains seuils et sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La fiscalité dépend ensuite du régime choisi : micro‑BIC avec un abattement forfaitaire ou régime réel avec prise en compte des charges et amortissements

Pour les investisseurs qui possèdent un ou deux logements, il existe aujourd’hui trois grands univers :

• la location meublée classique à l’année (étudiants, jeunes actifs, familles) ;
• les résidences gérées (étudiantes, seniors, Ehpad) avec un bail commercial ;
• les meublés de tourisme de type Airbnb, loués à une clientèle de passage.

La loi Le Meur renforce nettement la régulation des meublés de tourisme. Les communes disposent désormais de leviers plus puissants pour limiter ces locations lorsqu’elles mettent en danger l’équilibre du marché local. Elles peuvent, par exemple, abaisser le plafond de location des résidences principales à 90 jours par an, contre 120 jours auparavant, dans les zones les plus tendues.

La loi généralise aussi l’enregistrement en mairie avec un numéro unique et renforce les contrôles et les sanctions en cas de non‑déclaration. Les maires peuvent fixer des quotas, conditionner les autorisations de changement d’usage et demander des justificatifs (titre de propriété, diagnostics, conformité). Cela réduit l’incertitude pour les habitants, mais augmente celle des propriétaires qui s’étaient appuyés sur la courte durée pour optimiser leurs revenus.

Sur le plan fiscal, les locations de tourisme sont les principales touchées. Le micro‑BIC des meublés non classés voit son plafond abaissé autour de 15 000 € de recettes annuelles, avec un abattement réduit à 30%. Ce changement rend le régime forfaitaire bien moins intéressant que par le passé pour les locations de courte durée intensives.

Les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes conservent un régime plus favorable, avec un plafond plus élevé et un abattement spécifique. Toutefois, l’écart avec la situation antérieure se resserre et l’accès à ce statut suppose une démarche de classement et de mise aux normes. À partir d’un certain niveau de recettes, le passage au régime réel devient de fait incontournable, avec une comptabilité à tenir et une visibilité à long terme à analyser.

Pour la location meublée classique à l’année (hors meublés de tourisme), les fondamentaux restent plus stables. Les loyers sont imposés en BIC, avec la possibilité de choisir entre :

• le micro‑BIC, avec un plafond d’environ 77 700 € de recettes et un abattement forfaitaire de 50% ;
• le régime réel, qui permet de déduire les charges (intérêts, charges de copropriété, certains travaux, frais de gestion) et d’amortir le bien et le mobilier.​

Ce régime réel conserve, pour l’instant, un avantage significatif pour de nombreux profils, surtout en début de projet, car il peut fortement réduire la base imposable pendant plusieurs années. Dans le même temps, il s’inscrit plus naturellement dans une logique de responsabilité sociale : le logement est mis à disposition d’un résident à l’année, ce qui contribue directement à l’offre disponible dans la ville.​

Les résidences gérées (étudiantes, seniors, Ehpad) restent généralement structurées autour du LMNP au réel, avec un bail commercial signé avec un exploitant. L’investisseur perçoit un loyer régulier, souvent indexé, et bénéficie d’un cadre fiscal BIC qui permet la déduction des charges et des amortissements.

Ces investissements répondent à de vrais besoins démographiques, en particulier pour les étudiants et les seniors, ce qui renforce leur dimension sociale. En revanche, ils nécessitent une attention particulière au choix de l’exploitant, à la qualité des services et aux controverses possibles, notamment dans le secteur des Ehpad.

Aujourd’hui, un investisseur locatif ne se limite plus à comparer des rendements bruts. Il doit aussi intégrer la stabilité réglementaire, la lisibilité de la fiscalité et l’impact de son choix sur l’accès au logement dans sa ville. Les locations de tourisme concentrent de plus en plus de risques : encadrement local renforcé, avantage fiscal réduit, et image plus controversée dans les quartiers déjà saturés.

À l’inverse, la location meublée à l’année, qu’il s’agisse d’un studio étudiant, d’un T2 pour un salarié ou d’un logement en résidence seniors, s’aligne plus facilement avec une approche responsable. Elle apporte de la stabilité à des personnes qui vivent et travaillent sur place, et elle reste éligible à un cadre LMNP BIC structuré, avec un régime réel potentiellement performant.

La loi Le Meur ne ferme pas la porte à la location saisonnière. Elle impose toutefois de choisir plus consciemment entre courte durée et location à l’année, et de tenir compte non seulement du rendement, mais aussi de l’impact sur le territoire. Dans un contexte de marché tendu, cette prise de recul peut devenir un véritable fil conducteur pour des projets immobiliers à la fois performants et alignés avec une certaine idée du bien commun.