Un dispositif d’investissement patrimonial et rare

Références : BOFIP 

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La loi Malraux a pour vocation de répondre aux enjeux de rénovation de bâtiments anciens situés au sein de zones géographiques déterminées : les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR), anciennement appelés secteurs sauvegardés. Il s’agit ainsi des cœurs historiques des communes.

Ainsi l’Etat accompagne les propriétaires d’immeubles éligibles Malraux à réaliser des travaux de rénovation avec un double objectif : valoriser le patrimoine architectural existant sous l’égide d’un Architecte des Bâtiments de France (ABF), et remettre sur le marché de la location des appartements souvent vétustes ou vacants.

  • Impact fiscal : réduction d’impôt correspondant à 30% des travaux payés au cours de l’année
  • Engagement locatif : 9 ans
  • Exemple : 280 000 € (30% foncier + 70% travaux). Réduction d’impôt de 58 800€ répartie sur 3 à 6 ans.
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Un immeuble ancien peut faire l’objet d’un démembrement temporaire de propriété pour une durée de 15 à 20 ans.

Lorsque des travaux de rénovation, d’entretien ou d’aménagement sont réalisés, le nu-propriétaire peut, sous certaines conditions, déduire ces charges sur ses revenus fonciers préexistants.

C’est l’association de 2 mécanismes de droit commun qui permet à la fois de se constituer un patrimoine à coût réduit tout en optimisant le patrimoine déjà présent.

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Lorsque le zonage est respecté et qu’un appartement ancien fait l’objet d’une rénovation profonde en vue de répondre aux exigences thermiques pour être éligible à la loi Pinel, certains travaux peuvent être déclarés au titre de charges sur les revenus fonciers.

Ces travaux dits « dissociables » doivent être identifiés à la fois dans leurs natures, mais également fiscalement puisque le contribuable pourra choisir soit de les utiliser dans le calcul de réduction d’impôt Pinel (2% chaque année sur 6 à 9 ans), soit en charge pour réduire l’assiette d’imposition.

En dehors de cette spécificité, les conditions de location et de calcul de réduction d’impôt sont identiques à la loi Pinel des appartements neufs.

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